虽是千灯湖忠实拥趸，但要再换房，我会选择这里
一直以来，功夫君都是千灯湖板块的忠实拥趸。但今天我想说，如果将来再换房，我会选择这个板块。
它就是——亚艺板块。
注：本文是功夫君近日走访亚艺部分楼龄较新的二手房，所记一些干货与感受，同时采访了一些当地业主的居住体验，如有不周全之处，欢迎补充与指正。
▲亚艺板块楼盘分布图
招商臻园满两年房源 2.5万/平已是笋盘
一年前的这个时候，招商臻园推出最后三栋高层，带装修1.74万/平起，最高不超2万/平，要求全款，半小时卖了92%，震惊市场。【当时报道】
一年后，业主C女士回忆时称：“当时真的是运气！”
今年上半年，这三栋楼全部交付，有业主收楼当月便火速出租，有的还在添置家私家电，入住率还不高。
▲招商臻园
据附近中介介绍，4栋高层里，只有1栋满两年，但是毛坯大户型，没有小面积。另外3栋最快也要明年底才有房源满两年。
注：以契税支付时间算起，证满两年。
这3栋户型为113-175平，只有113平为三房，其他都是四房或以上，偏改善型。
据中介介绍，尽管最后3栋未满两年，但放盘价并不低，113平约2.56-2.65万/平，140平约2.57-2.71万/平，113平放盘量很少。
▲招商臻园6、7、8三座尚未满两年
相比之下，1栋的毛坯大户型放盘2.5万/平已经被中介视为“笋盘”，如果有买家询问，会优先推荐。
“臻园业主的心态站得比较硬，很多是住在亚艺的老业主买给子女用的。如果是投资客，只要不急用钱，并不着急卖。”中介说。
绿地三房月租2700元起 臻园受冲击
那么租金情况如何？
业主C女士告诉功夫君，她在收楼当月就把房子租出去了，只配了一点简单的家电，月租3200元。
这一点也得到附近中介的确认。相比之下，臻园113平会更好租，143平则有点“租不起价”，原因来自邻盘绿地璀璨的冲击。
▲招商臻园与绿地璀璨花园
据中介介绍，绿地璀璨二期交楼后，臻园的租客明显有所减少。同样是三房，绿地最小90平左右，含家私家电月租2700-3100元，具体看配置和楼层。
相比之下，臻园三房月租3200元左右，加上管理费3.5元/平/月，一个月将近3600元，已经可以在璀璨租一个四房。
“如果是比较注重品质的高收入人群还是会租臻园，但如果是一般家庭，会选择绿地。”中介说。
▲绿地璀璨花园
天湖华府年初还有190万三房 现在200万出头
天湖华府也是亚艺板块比较年轻的一个二手盘。该盘位于环湖小学北侧，体量不大，建了四栋高层。
这个盘的居住人群比较年轻化，时尚感也强，小区底商多营造“小资”情调，比如咖啡馆&书店、几间小酒吧，还有一些高端教育机构。
▲天湖华府临街商业
这一点也得到业主的认同。“住在这里的多是年轻人，有广州客、深圳客，甚至还有香港客。”一位业主说。
小区由于体量较小，绿化面积比较少，有泳池和网球场，物业管理费是3.18元/平/月。
天湖华府只有90平三房和115平四房两种户型，其中90平有两种格局，一种竖厅，一种横厅，竖厅是一卫，横厅是两卫。而115平就是传统的3+1房。
据业主评价称，户型还是比较方正实用的，一方面飘窗都打掉了，空间好利用；另一方面，中高层南北向完全无遮挡，北向可望环湖花园的别墅群，南向则是环湖小学，能见度高时还能眺望到奇槎和陈村。
▲天湖华府北向望环湖花园别墅群
佛山链家网显示，天湖华府历史二手成交均价在2.36万/平左右，最近三个月内成交了4套，最高一套单价卖出了2.5万/平。
其实你仔细观察会发现，年初时天湖华府的三房还有190万以下的，现在基本上都要200万出头，接近210万。
▲年初时天湖华府的三房还有190万以下
至于出租情况，有业主表示天湖华府比招商臻园更好出租，因为一路之隔就是环湖小学，不少陪读父母或周边做生意的小老板会考虑在此租房。
▲环湖小学
举个例子，小区内115平四房裸租也能租到3600元/月，租客正是在附近教育机构工作的老师，而90平三房主流租金在3000-3300元/月之间。
一路之隔的富凯广场只有两栋住宅，能读环湖小学，户型也相对方正实用，但整盘品质并不及天湖华府。
▲富凯广场
不过，该盘放盘量很少，放盘价也比较高，年初还有180万左右的，现在也基本上要200万出头，与天湖华府相当。
据附近中介介绍，目前系统上只有一套87平三房，总价200万还是毛坯房。
▲富凯广场
曼克顿山三房最低1.88万/平 还是毛坯
最后，我们来说说雅居乐曼克顿山。
曼克顿山曾是2010年的佛山单价地王，原名为“雅居乐佰利郡”，2013年后更名为曼克顿山，体量也不大，总共5栋楼。
其中1、4、5栋均为90平的小三房，两梯六户；2、3栋均为196平的5房，一梯一户，为南北向。
▲雅居乐曼克顿山
从地理位置来看，该盘距离亚艺核心区其实比较远，其南侧靠近魁奇路，近地铁湾华站是最大卖点，学区划分为绿景小学。
湾华站是佛山二、三号线交汇换乘站，目前仍在封闭施工，因此车辆开到曼克顿山都要掉头，项目自身底商配套也未完善，在魁奇路恢复使用之前，业主日常买东西还是不太方便，而这个尴尬期还要持续一段时间。
▲湾华站正封闭施工
当然，一旦地铁开通，曼克顿山就非常方便了，因为其一路之隔就是天虹购物中心。
正因如此，其业主对二手价格也咬得比较死。据附近中介介绍，有一些不限购时买入的广州客对地铁物业非常敏感，不轻易降价。
目前，曼克顿山放盘最便宜的一套三房是168万，毛坯房二楼北向，可以按揭，折算下来单价约1.88万/平。另外一套楼层稍高、朝向较好的西南向三房也是毛坯卖，总价188万，还要求全款。
▲雅居乐曼克顿山
如果你想要找南向、三房、带装修，总价起码都要200万或以上，关键是没有！
至于佛山雅居乐、中海文华熙岸以及奥林匹克花园等盘，由于楼龄较旧，功夫君就不延展介绍了。不过，由于佛山实验学校的存在，这几个盘的租金站得很稳，三房普遍都能租到3500元/月，雅居乐曼克顿山会稍微便宜一点。
▲佛山雅居乐
附近中介透露了一个很有趣的现象，那就是：天湖郦都的业主会跑到中海文华熙岸租房给小孩读书用，虽然都在亚艺，但有家长觉得多走一条路都嫌远。
功夫君手记：充满烟火气的街区式住宅
以前，功夫君踩盘大约逗留两、三小时就打道回府。这一次，功夫君决定待到天黑，因为那时才会看见真正的生活。
约莫下午四点，环湖小学学生放学，一众家长用汽车、电瓶车、单车将孩子接走，高年级的学生也会说说笑笑，结伴步行回家，街道上忽然间朝气蓬勃。
▲湖景路一带
一些早下班或者外出归来的女人们，拿上小推车过条马路便跑到对面楼盘的社区超市或小市场买菜，无需跑太远。
年轻人更喜欢活动于天湖华府和富凯广场那一带，那里有星巴克、独立书店、屈臣氏、美容美发机构和一些网红餐饮。
▲富凯广场的商业体
入夜以后，商业较集中的湖景路一带也越发热闹，功夫君在环湖花园附近找到一家水道桥，谈不上火爆，但陆续都有顾客进出。
隔壁的应记餐厅生意也不错，有顾客点完餐直接递上保温饭盒，显然是老街坊。
▲湖景路水道桥
一位年轻业主告诉功夫君，她的几个朋友都住在亚艺，有时想送个东西，走路过一、两个街区就到了。
“早上送完孩子上学，我们几个妈妈就在附近约个早茶，或晚饭后一起去咖啡馆或茶馆坐一坐，根本不用开车。”一位年轻业主告诉功夫君。
如果你仔细观察，你会发现，亚艺板块更像是一种街区式住宅，一众大小楼盘各自独立，但又紧凑相近，学校、超市、市场、银行、餐厅、幼儿园、小公园等都集中在此。
▲环湖栈道
这种紧凑型住区的优点在于商业与城市活动结合紧密，居民可以享有更多公共空间，减少都市中的个人原子化。
至于缺点，在于整个板块偏旧，道路略窄，公共卫生与秩序维护难度更高。
你怎么看待这种紧凑型住区？欢迎评论区留言告诉大家。